Perjanjian Perdamaian Disiapkan untuk Menyelesaikan Kewajiban dan Kerugian Investor dalam Sengketa V
Perjanjian Perdamaian Disiapkan untuk Menyelesaikan Kewajiban dan Kerugian Investor dalam Sengketa Villa Bukit Lipah
BALI — Upaya penyelesaian secara damai atas sejumlah persoalan investasi, transaksi properti, dan kewajiban pembayaran yang melibatkan sejumlah pihak kembali mengemuka. Salah satu skema yang disiapkan adalah Perjanjian Perdamaian Penyelesaian Kewajiban, Penyerahan Penguasaan dan Penyelesaian Kerugian Para Pihak yang berkaitan dengan aset Villa Bukit Lipah, Amed, Karangasem, Bali.
Perjanjian tersebut dirancang sebagai instrumen penyelesaian secara perdata untuk memberikan kepastian hukum sekaligus membuka jalan bagi penyelesaian kewajiban kepada pihak-pihak yang mengklaim mengalami kerugian.
Dalam rancangan perjanjian, pihak-pihak yang terlibat terdiri atas Ing. Alena Hintnausová sebagai PIHAK PERTAMA, I Nyoman Sumiarta sebagai PIHAK KEDUA, serta sejumlah investor sebagai PIHAK KETIGA. Para investor yang disebutkan dalam rancangan tersebut berasal dari sejumlah transaksi dan hubungan hukum dengan PIHAK PERTAMA.
Villa Bukit Lipah Menjadi Salah Satu Objek Penyelesaian
Salah satu poin utama dalam rancangan perdamaian adalah rencana penggunaan Villa Bukit Lipah sebagai bagian dari mekanisme penyelesaian kewajiban.
Berdasarkan taksiran awal yang tercantum dalam rancangan perjanjian, nilai bangunan dan/atau aset Villa Bukit Lipah diperkirakan mencapai sekitar Rp30 miliar. Namun, nilai tersebut belum diposisikan sebagai nilai pasar final.
Para pihak terlebih dahulu akan melakukan pemeriksaan menyeluruh atau due diligence, termasuk terhadap status tanah, bangunan, dokumen kepemilikan, perizinan, pajak, kemungkinan adanya hak tanggungan, sita, sengketa maupun klaim pihak ketiga.
Dengan demikian, penyerahan Villa Bukit Lipah tidak serta-merta dianggap sebagai pengalihan hak atas tanah kepada seluruh investor. Bentuk realisasi penyelesaian harus terlebih dahulu disesuaikan dengan status hukum tanah dan ketentuan hukum pertanahan di Indonesia.
Kewajiban Transaksi Tanah Rp2,044 Miliar
Dalam rancangan perjanjian tersebut juga disebutkan adanya hubungan hukum antara PIHAK PERTAMA dan I Nyoman Sumiarta berkaitan dengan tanah dengan luas keseluruhan kurang lebih 4.700 meter persegi.
Dari luas tersebut, tanah yang disebut disepakati untuk transaksi sekitar 3.305 meter persegi, dengan harga Rp800.000 per meter persegi. Nilai transaksi kemudian dihitung sebesar Rp2,644 miliar.
Dari nilai tersebut telah dibayarkan uang muka sebesar Rp600 juta, sehingga berdasarkan perhitungan yang dituangkan dalam rancangan perjanjian masih terdapat kewajiban sebesar Rp2,044 miliar.
Nilai tersebut selanjutnya menjadi salah satu komponen yang diperhitungkan dalam mekanisme penyelesaian melalui objek Villa Bukit Lipah.
Klaim Investor Mencapai Lebih dari CZK 45 Miliar
Selain kewajiban kepada PIHAK KEDUA, rancangan perdamaian juga memuat klaim sejumlah investor yang tercantum dalam Lampiran I.
Nilai klaim yang telah dihitung sementara disebut mencapai CZK 45.168.049. Dengan menggunakan kurs sementara Rp8.500 untuk setiap CZK, nilai tersebut setara dengan sekitar Rp38,39 miliar.
Namun, angka tersebut masih bersifat sementara dan membutuhkan verifikasi berdasarkan dokumen transaksi masing-masing investor.
Rancangan tersebut juga mencatat adanya klaim yang masih dalam proses verifikasi serta data investor tertentu yang perlu diperiksa kembali untuk menghindari kemungkinan terjadinya penghitungan ganda.
Karena itu, nilai akhir kewajiban baru dapat ditentukan setelah seluruh dokumen pendukung, bukti pembayaran, hubungan hukum, dan dasar klaim masing-masing investor diperiksa.
Penyelesaian Dilakukan Secara Proporsional
Salah satu prinsip penting dalam rancangan perjanjian adalah pembagian manfaat objek penyelesaian secara proporsional atau pro rata.
Apabila nilai bersih Villa Bukit Lipah lebih rendah daripada total kewajiban yang telah diverifikasi, maka aset tersebut hanya dianggap sebagai pembayaran sebagian, bukan otomatis sebagai pelunasan seluruh kewajiban.
Secara prinsip, bagian masing-masing pihak dihitung berdasarkan perbandingan antara nilai kewajibannya dengan total kewajiban yang telah diakui, kemudian dikalikan dengan nilai bersih objek penyelesaian.
Nilai bersih tersebut nantinya memperhitungkan berbagai komponen, antara lain pajak, biaya pengalihan, biaya hukum, biaya appraisal, beban yang melekat pada objek, serta biaya lain yang disepakati para pihak.
Dengan mekanisme tersebut, penyelesaian diharapkan dapat dilakukan secara lebih transparan dan tidak memberikan keuntungan sepihak kepada salah satu pihak.
Tidak Otomatis Memberikan Hak Milik kepada Warga Negara Asing
Aspek penting lainnya adalah status para investor yang sebagian merupakan warga negara asing.
Rancangan perjanjian secara tegas memberikan batasan bahwa penyelesaian tidak boleh ditafsirkan sebagai pemberian Hak Milik atas tanah kepada warga negara asing apabila bentuk hak tersebut tidak diperbolehkan berdasarkan hukum Indonesia.
Setiap realisasi hak atas tanah maupun bangunan harus menggunakan struktur hukum yang diperbolehkan, dengan mempertimbangkan status hak atas tanah, status bangunan, kewarganegaraan penerima manfaat, serta ketentuan pertanahan dan perizinan yang berlaku.
Karena itu, apabila penyelesaian nantinya membutuhkan pengalihan, pemanfaatan, pengelolaan, penjualan, pembentukan badan usaha, atau bentuk transaksi lainnya, para pihak perlu mendapatkan kajian dan dokumen dari Notaris/PPAT serta pejabat atau instansi yang berwenang.
Villa Tidak Boleh Dialihkan Sepihak
Untuk memberikan perlindungan terhadap objek penyelesaian, rancangan perjanjian juga memuat ketentuan mengenai pembatasan tindakan terhadap Villa Bukit Lipah.
Sebelum penyelesaian final, objek tersebut pada prinsipnya tidak boleh dijual, dialihkan, diagunkan, dibebani hak tanggungan, disewakan dalam jangka panjang, atau dijadikan objek transaksi lain tanpa persetujuan tertulis dari pihak-pihak yang memiliki kepentingan berdasarkan perjanjian.
Apabila villa tetap dikelola sebagai aset produktif, pendapatan bersih dari pengelolaan dapat diperhitungkan sebagai bagian dari pembayaran kepada pihak yang berhak.
Seluruh pemasukan dan pengeluaran pengelolaan juga diwajibkan dicatat secara transparan.
Due Diligence Menjadi Tahap Penting
Sebelum penyerahan penguasaan dinyatakan efektif, para pihak akan melakukan pemeriksaan hukum secara menyeluruh.
Pemeriksaan tersebut mencakup antara lain:
status sertifikat dan pemegang hak;
luas serta batas tanah;
status dan legalitas bangunan;
dokumen perolehan tanah;
perizinan;
kewajiban pajak;
hak tanggungan;
sita;
sengketa;
klaim pihak ketiga;
perjanjian dengan pihak lain;
status penguasaan fisik; dan
nilai pasar objek.
Apabila ditemukan persoalan hukum material, pelaksanaan perdamaian dapat ditunda sampai persoalan tersebut diselesaikan atau para pihak menyepakati mekanisme pengganti secara tertulis.
Perdamaian Tidak Otomatis Menghapus Proses Pidana
Rancangan perjanjian juga memberikan penegasan mengenai hubungan antara penyelesaian perdata dengan kemungkinan proses hukum pidana.
Perjanjian perdamaian tersebut dimaksudkan sebagai instrumen penyelesaian kewajiban dan perselisihan secara perdata. Namun, apabila terdapat dugaan tindak pidana atau proses hukum pidana yang sedang berlangsung, perdamaian perdata tidak secara otomatis menghilangkan kewenangan aparat penegak hukum.
Dengan demikian, perjanjian tersebut dapat menjadi bukti adanya upaya penyelesaian secara damai, tetapi tidak dimaksudkan untuk menghalangi kewenangan negara dalam melakukan penyelidikan maupun penyidikan sesuai ketentuan hukum yang berlaku.
Menuju Penyelesaian yang Transparan dan Berkepastian Hukum
Rancangan Perjanjian Perdamaian tersebut pada akhirnya menempatkan itikad baik, transparansi, proporsionalitas dan kepastian hukum sebagai prinsip utama penyelesaian.
Pihak yang berkepentingan juga diwajibkan memberikan dokumen yang diperlukan, mengikuti proses due diligence, serta menandatangani dokumen lanjutan apabila diperlukan untuk merealisasikan kesepakatan.
Dokumen lanjutan tersebut dapat berupa akta Notaris, PPJB, dokumen pertanahan, perjanjian pengelolaan, perjanjian pembagian hasil, dokumen perusahaan maupun dokumen lain yang secara hukum diperlukan.
Penyelesaian sengketa juga diarahkan terlebih dahulu melalui musyawarah. Apabila tidak tercapai kesepakatan, para pihak dapat menempuh mekanisme hukum sesuai peraturan perundang-undangan yang berlaku di Indonesia.
Perjanjian perdamaian ini pada dasarnya bukan sekadar mengenai penyerahan sebuah aset, melainkan upaya membangun mekanisme penyelesaian yang terukur terhadap berbagai kewajiban dan klaim yang ada.
Keberhasilan penyelesaian nantinya sangat bergantung pada hasil verifikasi dokumen, kepastian status hukum Villa Bukit Lipah, penilaian independen terhadap aset, kesepakatan mengenai nilai kewajiban masing-masing pihak, serta pelaksanaan seluruh instrumen hukum oleh para pihak secara transparan dan beritikad baik.
Catatan: Artikel ini disusun berdasarkan rancangan Perjanjian Perdamaian yang diberikan. Angka nilai klaim, status aset, hak atas tanah, serta kewajiban para pihak masih memerlukan verifikasi dokumen dan pemeriksaan hukum sebelum dapat dianggap sebagai fakta hukum final.
Drs. I ketut Sukiasa,C.Me