LEGAL FIRST, INVEST SECOND

Panduan Hukum bagi Investor Asing Sebelum Berinvestasi di Indonesia dan Bali

Investasi yang Menarik Belum Tentu Investasi yang Aman

Indonesia, dan Bali khususnya, menawarkan peluang investasi yang sangat menarik. Pariwisata, properti, akomodasi, restoran, perdagangan, jasa profesional, teknologi, hingga berbagai sektor ekonomi kreatif terus menarik perhatian investor asing.

Namun ada satu prinsip yang sering terlupakan:

Peluang bisnis yang menguntungkan belum tentu merupakan investasi yang aman secara hukum.

Sebuah proyek dapat terlihat sangat menjanjikan dari sisi lokasi dan keuntungan, tetapi menjadi investasi berisiko apabila struktur perusahaan, status tanah, perizinan, tata ruang, kontrak, perpajakan, ketenagakerjaan, atau status keimigrasiannya tidak disiapkan dengan benar.

Karena itu, sebelum berbicara mengenai keuntungan, investor seharusnya terlebih dahulu bertanya:

Apakah investasi saya legal, terlindungi, dan dapat dipertahankan dalam jangka panjang?

Indonesia Terbuka bagi Investor, tetapi Ada Aturannya

Indonesia memberikan kesempatan kepada investor domestik maupun asing untuk menanamkan modal dan menjalankan kegiatan usaha.

Kerangka penanaman modal Indonesia antara lain bersumber dari Undang-Undang Nomor 25 Tahun 2007 tentang Penanaman Modal, sebagaimana telah mengalami perubahan dalam rezim Cipta Kerja.

Bagi investor asing, investasi umumnya dilakukan melalui struktur badan usaha yang diperbolehkan berdasarkan hukum Indonesia, salah satunya Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing (PT PMA).

Namun mendirikan PT PMA bukan berarti seluruh persoalan hukum telah selesai.

Investor masih harus memastikan bahwa kegiatan perusahaan sesuai dengan:

• bidang usaha;

• KBLI;

• ketentuan mengenai penanaman modal asing;

• perizinan melalui OSS;

• tingkat risiko kegiatan usaha;

• tata ruang;

• persyaratan lingkungan;

• perpajakan;

• ketenagakerjaan;

• dan berbagai ketentuan sektoral lainnya.

Karena itu, struktur investasi harus ditentukan sebelum modal ditempatkan, bukan setelah masalah muncul.

KBLI: Jangan Salah Menentukan Kegiatan Usaha

Salah satu kesalahan yang sering dianggap kecil adalah pemilihan Klasifikasi Baku Lapangan Usaha Indonesia (KBLI).

KBLI pada dasarnya menentukan klasifikasi kegiatan usaha perusahaan dan mempunyai hubungan erat dengan perizinan yang diperlukan.

Investor tidak cukup hanya mempunyai perusahaan.

Pertanyaan yang lebih penting adalah:

Apakah perusahaan tersebut secara hukum diperbolehkan menjalankan kegiatan usaha yang sebenarnya dilakukan?

Restoran, hotel, villa, perdagangan, konsultasi, jasa olahraga, konstruksi, pendidikan dan perusahaan teknologi dapat mempunyai persyaratan yang berbeda.

Karena itu, kegiatan usaha yang sebenarnya harus ditentukan terlebih dahulu, kemudian struktur perusahaan dan perizinannya disesuaikan.

OSS dan Perizinan Berbasis Risiko

Indonesia menerapkan sistem Online Single Submission (OSS) dan pendekatan perizinan berusaha berbasis risiko.

Tingkat risiko suatu kegiatan usaha memengaruhi jenis legalitas dan persyaratan yang harus dipenuhi.

Regulasi mengenai perizinan juga terus berkembang. Karena itu, investor sebaiknya tidak hanya mengandalkan informasi lama, pengalaman investor lain, atau penjelasan agen dan broker.

Legalitas harus diperiksa berdasarkan regulasi yang berlaku ketika investasi dilakukan.

Sesuatu yang dapat dilakukan beberapa tahun lalu belum tentu dapat dilakukan dengan struktur yang sama hari ini.

Tanah dan Properti: Salah Satu Risiko Terbesar Investor Asing

Bagi investor asing di Bali, persoalan tanah merupakan salah satu bidang yang membutuhkan perhatian paling serius.

Membayar harga tanah tidak otomatis berarti seseorang memperoleh hak atas tanah yang sah.

Sebelum transaksi dilakukan, investor perlu mengetahui:

Siapa pemilik tanah? Apa jenis haknya? Apakah tanah sedang disengketakan? Apakah terdapat persoalan waris? Apakah diperlukan persetujuan pasangan? Apakah batas dan luas tanah sesuai? Apakah tersedia akses jalan yang sah? Apakah tanah dibebani Hak Tanggungan? Apakah penggunaannya sesuai tata ruang?

Semua itu seharusnya diperiksa sebelum pembayaran dalam jumlah besar dilakukan.

Khusus di Bali, pemeriksaan juga perlu mempertimbangkan keadaan sosial dan adat di sekitar lokasi investasi.

Harga yang menarik dan lokasi yang indah tidak boleh menggantikan land due diligence.

Hati-Hati dengan Nominee atau “Pinjam Nama”

Salah satu struktur yang berisiko adalah menggunakan nama warga negara Indonesia untuk menguasai aset yang tidak dapat dimiliki secara langsung oleh orang asing, kemudian membuat perjanjian di belakangnya yang menyatakan bahwa aset tersebut sebenarnya milik investor asing.

Struktur sederhananya:

Uang investor asing → aset atas nama WNI → perjanjian privat untuk mengendalikan aset.

Investor harus memahami bahwa struktur seperti ini dapat menimbulkan risiko serius.

Jangan berasumsi bahwa sejumlah perjanjian tambahan otomatis membuat struktur yang dilarang menjadi legal.

Jika hukum tidak memperbolehkan suatu hak dimiliki secara langsung, solusinya bukan menyembunyikan kepemilikan melalui pinjam nama.

Solusinya adalah mencari struktur investasi yang memang diperbolehkan oleh hukum.

Kontrak Bukan Tanda Ketidakpercayaan

Dalam investasi sering muncul kalimat:

“Saya mengenalnya dan saya percaya kepadanya.”

Kepercayaan memang penting, tetapi investasi profesional tetap membutuhkan dokumentasi hukum.

Tergantung struktur transaksinya, dokumen dapat berupa Investment Agreement, Shareholders Agreement, Joint Venture Agreement, Loan Agreement, Lease Agreement, Management Agreement, PPJB, perjanjian kerja sama dan dokumen lainnya.

Kontrak yang baik harus menjawab setidaknya:

Siapa memberikan apa? Siapa memperoleh apa? Kapan kewajiban dilaksanakan? Apa yang terjadi apabila salah satu pihak tidak memenuhi kewajibannya? Bagaimana sengketa diselesaikan? Dan bagaimana investor dapat keluar dari investasi?

Dengan demikian:

Kontrak bukan dibuat karena kita tidak percaya. Kontrak dibuat agar setiap orang memahami batas hak dan kewajibannya.

Jangan Lupakan Pajak, Visa, dan Ketenagakerjaan

Legalitas investasi tidak berhenti pada pendirian perusahaan dan kepemilikan aset.

Struktur investasi juga mempunyai konsekuensi perpajakan.

Investor perlu memperhitungkan bentuk transaksi, pendapatan, struktur perusahaan, aset, hubungan dengan pihak asing, serta kewajiban perpajakan lainnya.

Demikian pula dengan keimigrasian.

Investor asing harus memahami perbedaan antara:

hak untuk tinggal di Indonesia
dan
hak untuk bekerja atau melakukan aktivitas tertentu di Indonesia.

Memiliki visa atau izin tinggal tidak otomatis berarti pemegangnya dapat melakukan semua jenis pekerjaan atau kegiatan bisnis.

Apabila perusahaan mempekerjakan tenaga kerja, ketentuan ketenagakerjaan Indonesia juga harus dipenuhi, termasuk hubungan kerja, kontrak, pengupahan, jaminan sosial, keselamatan kerja dan ketentuan mengenai tenaga kerja asing.

Di Bali, Legalitas Saja Tidak Selalu Cukup

Bali mempunyai karakter yang berbeda karena kehidupan masyarakatnya sangat erat dengan adat, budaya, agama dan komunitas lokal.

Investor akan berhadapan dengan dua lingkungan yang berjalan bersamaan.

Hukum formal:

Undang-undang → regulasi → perusahaan → perizinan → kontrak → kepatuhan.

Lingkungan sosial dan budaya:

Desa Adat → Banjar → awig-awig → pararem → tradisi → masyarakat setempat.

Keduanya tidak seharusnya dipertentangkan.

Investor yang mempunyai dokumen hukum tetapi mengabaikan lingkungan masyarakat dapat menghadapi persoalan sosial. Sebaliknya, hubungan yang baik dengan masyarakat tidak dapat menggantikan legalitas yang diwajibkan negara.

Karena itu, investasi di Bali idealnya dibangun di atas tiga fondasi:

LEGAL COMPLIANCE + CULTURAL UNDERSTANDING + SOCIAL RESPONSIBILITY

Due Diligence: Periksa Sebelum Membayar

Sebelum mengeluarkan modal, investor sebaiknya melakukan pemeriksaan menyeluruh.

Tidak hanya Legal Due Diligence, tetapi sesuai kebutuhan juga Land Due Diligence, Corporate Due Diligence, Financial Due Diligence, Tax Due Diligence, Environmental Due Diligence, serta khusus dalam konteks Bali, Social & Cultural Due Diligence.

Biaya pemeriksaan pada tahap awal sering dianggap sebagai biaya tambahan.

Padahal biaya tersebut jauh lebih kecil dibandingkan kerugian yang mungkin timbul akibat membeli tanah bermasalah, masuk ke perusahaan yang tidak sehat, menggunakan struktur nominee, membangun pada zona yang tidak sesuai, atau menjalankan usaha tanpa perizinan yang tepat.

Due diligence bukan biaya untuk mempersulit investasi. Due diligence adalah biaya untuk mengurangi risiko investasi.

KNOW BEFORE YOU INVEST

Sebelum mengirim uang atau menandatangani transaksi, gunakan sembilan pertanyaan sederhana:

WHAT?
Apa sebenarnya yang saya investasikan?

WHO?
Dengan siapa saya bertransaksi?

WHERE?
Di mana investasi tersebut berada?

HOW?
Bagaimana struktur hukumnya?

LEGAL?
Apakah kegiatan tersebut diperbolehkan?

LICENSED?
Apakah perizinannya sesuai?

OWNERSHIP?
Siapa pemilik aset yang sebenarnya dan apa bukti haknya?

RISK?
Apa risiko hukum dan finansialnya?

EXIT?
Bagaimana saya mendapatkan kembali investasi atau keluar apabila proyek tidak berjalan sesuai rencana?

Jika pertanyaan-pertanyaan tersebut belum mempunyai jawaban yang jelas, maka ada satu tindakan yang sebaiknya dilakukan:

Jangan terburu-buru mengirim uang.

Investasi yang Baik Bukan Hanya Menguntungkan

Investor sering memulai pembicaraan dengan pertanyaan:

“Berapa keuntungan yang akan saya dapatkan?”

Pertanyaan tersebut penting. Tetapi sebelum itu, tanyakan:

Apakah investasi saya legal?
Apakah struktur perusahaan saya benar?
Apakah aset saya terlindungi?
Apakah tanahnya aman?
Apakah perizinannya sesuai?
Apakah kontraknya dapat dilaksanakan?
Apakah kewajiban pajaknya sudah diperhitungkan?
Apakah investasi menghormati masyarakat setempat?
Dan apakah saya mempunyai exit strategy apabila sesuatu tidak berjalan sesuai rencana?

Investasi yang baik bukan sekadar investasi yang menghasilkan keuntungan.

Investasi yang baik adalah investasi yang legal, transparan, terlindungi, bertanggung jawab, dan berkelanjutan.

LEGAL FIRST – INVEST SECOND

Jangan menanamkan modal terlebih dahulu kemudian mencari cara untuk membuat investasi tersebut menjadi legal. Pastikan struktur hukumnya benar terlebih dahulu, lakukan due diligence, pahami risikonya—baru investasikan modal Anda.

Know before you invest. Protect before you profit.