BAB I

HUKUM DAN
REGULASI INVESTASI DI INDONESIA

 

1.1. PENDAHULUAN

Indonesia merupakan negara yang
membuka kesempatan bagi penanaman modal, baik yang berasal dari dalam negeri
maupun dari luar negeri. Kebijakan investasi pada dasarnya diarahkan untuk
mendorong pertumbuhan ekonomi, menciptakan lapangan kerja, meningkatkan
pemanfaatan sumber daya nasional, serta memberikan manfaat bagi pembangunan dan
kesejahteraan masyarakat.

Bagi investor asing, memahami sistem hukum
Indonesia merupakan langkah pertama dan paling fundamental sebelum melakukan
investasi.

Investasi yang terlihat menguntungkan secara bisnis
belum tentu aman secara hukum. Demikian pula, suatu transaksi yang secara
kontraktual disepakati para pihak belum tentu dapat dilaksanakan apabila
bertentangan dengan ketentuan mengenai kepemilikan aset, tata ruang, perizinan,
kegiatan usaha, perpajakan, keimigrasian, ketenagakerjaan, atau ketentuan hukum
lainnya.

Oleh karena
itu, prinsip pertama yang harus dipahami oleh setiap investor asing adalah:

 

JANGAN MEMULAI INVESTASI HANYA BERDASARKAN PELUANG BISNIS. MULAILAH
DENGAN MEMAHAMI STRUKTUR HUKUM YANG MENGATUR INVESTASI TERSEBUT.

Kerangka utama penanaman modal Indonesia bersumber
antara lain dari Undang-Undang Nomor 25 Tahun 2007 tentang Penanaman Modal,
yang sampai saat ini tetap berlaku dan telah mengalami perubahan, antara lain
melalui rezim Cipta Kerja dan Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2023.

1.2. PRINSIP DASAR PENANAMAN MODAL

 

Undang-Undang
Penanaman Modal memberikan kerangka umum mengenai penyelenggaraan penanaman
modal di Indonesia. Dalam praktiknya, investor perlu memahami beberapa prinsip
utama:

 

A. KEPASTIAN HUKUM

Investor berhak memperoleh kepastian hukum,
kepastian berusaha, dan perlindungan terhadap investasinya sepanjang
menjalankan kegiatan usaha sesuai dengan hukum yang berlaku. Namun, kepastian
hukum tidak berarti bahwa investor dapat melakukan kegiatan usaha tanpa
memenuhi persyaratan yang ditetapkan pemerintah.

Kepastian
hukum justru diperoleh melalui:

1. struktur investasi yang
   benar;
2. dokumen yang sah;
3. perizinan yang sesuai;
4. kepatuhan terhadap tata
   ruang;
5. kepatuhan terhadap
   perpajakan;
6. kepatuhan terhadap
   ketenagakerjaan;
7. kepatuhan terhadap ketentuan
   pertanahan;
8. serta pemenuhan seluruh kewajiban
   usaha.

B. PERLAKUAN YANG ADIL

Investor asing pada prinsipnya memperoleh
perlindungan hukum dalam melakukan kegiatan investasi di Indonesia sesuai
dengan peraturan perundang-undangan. Namun, investor asing juga mempunyai
kewajiban untuk menghormati hukum Indonesia dan tidak dapat menganggap bahwa
status sebagai investor asing memberikan hak untuk mengesampingkan hukum
nasional.

C. TANGGUNG JAWAB INVESTOR

Investasi bukan hanya mengenai hak untuk memperoleh
keuntungan.

Investor juga mempunyai tanggung jawab untuk:

1.      
menjalankan kegiatan usaha sesuai izin;

2.      
menghormati hukum;

3.      
membayar pajak;

4.      
memenuhi kewajiban ketenagakerjaan;

5.      
menjaga lingkungan;

6.      
menghormati masyarakat;

7.      
serta menjalankan kegiatan usaha secara bertanggung
jawab.

 

Dengan
demikian, hubungan hukum investasi harus dipahami sebagai hubungan antara:

HAK
INVESTOR ↔ KEWAJIBAN INVESTOR

Keduanya harus
berjalan secara seimbang.

 

1.3.
PMDN DAN PMA

Dalam sistem
investasi Indonesia dikenal dua bentuk utama penanaman modal:

 

Penanaman
Modal Dalam Negeri (PMDN)

Merupakan
kegiatan penanaman modal yang dilakukan oleh investor dalam negeri.

 

Penanaman
Modal Asing (PMA)

 

Merupakan
kegiatan penanaman modal untuk melakukan usaha di wilayah Indonesia yang
dilakukan oleh investor asing, baik sepenuhnya menggunakan modal asing maupun
melalui kerja sama dengan penanam modal dalam negeri sesuai dengan ketentuan
hukum. Bagi investor asing, PMA merupakan salah satu struktur utama yang dapat
digunakan untuk melakukan kegiatan usaha secara legal di Indonesia. Dalam
praktiknya, PMA umumnya dilakukan melalui badan hukum Indonesia berbentuk Perseroan
Terbatas (PT) sesuai dengan ketentuan yang berlaku.

 

1.4.
INVESTOR ASING TIDAK SAMA DENGAN WARGA NEGARA INDONESIA.

 

Hal yang sangat penting untuk dipahami investor
asing adalah bahwa hak dan batasan hukum antara warga negara Indonesia dan
warga negara asing tidak selalu sama.

Perbedaan
tersebut dapat muncul dalam berbagai bidang, khususnya:

• kepemilikan tanah;
• bidang usaha tertentu;
• struktur perusahaan;
• perizinan;
• ketenagakerjaan;
• keimigrasian;
• perpajakan;
• serta investasi pada
  sektor-sektor tertentu.

Karena itu, investor asing tidak boleh menggunakan
pola transaksi yang biasa digunakan oleh warga negara Indonesia tanpa terlebih dahulu
memastikan apakah struktur tersebut diperbolehkan bagi orang asing.

1.5. STRUKTUR HUKUM INVESTASI

 

Sebelum
menanamkan modal, investor harus menentukan struktur hukum investasinya.

Secara umum,
struktur dapat meliputi:

Investor Asing

↓

PT PMA

↓

Kegiatan Usaha

↓

Perizinan Berusaha

↓

Aset / Properti / Kontrak / Operasional

↓

Pendapatan dan Kewajiban Pajak

Struktur
tersebut harus disesuaikan dengan jenis kegiatan usaha. Tidak semua investasi
harus menggunakan struktur yang sama.

Contohnya, struktur
untuk:

1. Restoran
2. Hotel
3. Villa
4. Konsultan;
5. Perusahaan Teknologi
6. Perdagangan
7. Jasa Olahraga
8. Pendidikan
9. Konstruksi

dapat mempunyai persyaratan hukum dan perizinan
yang berbeda. Oleh karena itu, jenis kegiatan usaha harus ditentukan
terlebih dahulu sebelum struktur perusahaan dibuat.

 

1.6. KBLI: MENENTUKAN APA YANG BOLEH DILAKUKAN
PERUSAHAAN

 

Salah satu
aspek yang sering dianggap sederhana tetapi justru sangat penting adalah
pemilihan Klasifikasi Baku Lapangan Usaha Indonesia (KBLI).

KBLI menentukan klasifikasi kegiatan usaha yang
dilakukan oleh perusahaan. Investor harus memastikan bahwa:

Kegiatan yang benar-benar dilakukan perusahaan
harus sesuai dengan kegiatan usaha yang tercatat dan diizinkan.

Kesalahan
dalam memilih KBLI dapat menimbulkan berbagai persoalan, antara lain:

• izin tidak sesuai dengan
  kegiatan aktual;
• kegiatan usaha tidak dapat
  memperoleh perizinan tertentu;
• kesulitan dalam pengawasan;
• risiko sanksi administratif;
• serta persoalan ketika perusahaan
  melakukan ekspansi.

Perubahan sistem KBLI dan sistem OSS juga membuat
investor perlu melakukan pemeriksaan secara berkala terhadap kesesuaian
kegiatan usahanya.

1.7. OSS DAN PERIZINAN BERUSAHA BERBASIS RISIKO

 

Salah
satu perubahan besar dalam sistem investasi Indonesia adalah penerapan
perizinan berusaha berbasis risiko melalui Online Single Submission (OSS). Sistem
ini menggunakan pendekatan risiko dalam menentukan jenis perizinan dan
persyaratan yang harus dipenuhi oleh pelaku usaha.

Regulasi mengenai penyelenggaraan perizinan
berusaha berbasis risiko terus mengalami pembaruan. Dalam perkembangan terbaru,
Permen Investasi dan Hilirisasi/Kepala BKPM Nomor 5 Tahun 2025 menjadi
salah satu regulasi penting mengenai pedoman dan tata cara penyelenggaraan
perizinan berusaha berbasis risiko melalui OSS dan mulai berlaku pada 2 Oktober
2025. Karena itu, investor tidak boleh hanya mengandalkan informasi lama
mengenai OSS.

Prinsipnya:

Perizinan investasi harus diperiksa berdasarkan
regulasi dan sistem OSS yang berlaku pada saat investasi dilakukan.

 

1.8. BIDANG USAHA TERBUKA DAN TERTUTUP

 

Tidak semua bidang usaha dapat dilakukan secara
bebas oleh investor asing.

Dalam sistem investasi Indonesia terdapat:

1. bidang usaha yang terbuka
2. bidang usaha yang terbuka
   dengan persyaratan dan
3. bidang usaha yang tertutup
   bagi penanaman modal.

Karena itu, sebelum melakukan investasi, investor
harus melakukan pemeriksaan terhadap bidang usaha yang akan dimasuki. Pemeriksaan
tersebut harus dilakukan berdasarkan regulasi yang berlaku pada saat investasi
dilakukan, bukan hanya berdasarkan informasi dari agen, broker, atau pihak
lain.

1.9. INVESTASI ASING DAN PERTANAHAN

Pertanahan
merupakan salah satu aspek yang paling penting bagi investor asing di Bali. Investor
asing harus memahami bahwa:

Membeli
atau menguasai tanah di Indonesia tidak dapat disamakan dengan membeli properti
di negara asal investor.

Status hak atas tanah harus diperiksa secara hukum.

Antara lain perlu diperiksa:

1.      
Jenis Hak;

2.      
Pemegang Hak;

3.      
Masa Berlaku;

4.      
Luas;

5.      
Batas Tanah;

6.      
Riwayat Peralihan;

7.      
Status Sengketa;

8.      
Status Waris;

9.      
Status Perkawinan;

10.   
Tata Ruang;

11.   
Akses Jalan;

12.   
Kemungkinan Pembebanan Hak Tanggungan;

13.   
Kesesuaian Penggunaan Tanah;

14.   
Serta Hubungan Dengan Pihak Ketiga Dan Masyarakat
Setempat.

Khusus di
Bali, pemeriksaan juga perlu mempertimbangkan aspek sosial dan adat yang
berkaitan dengan lokasi tanah.

1.10. LARANGAN PRAKTIK NOMINEE

 

Salah satu
risiko terbesar bagi investor asing adalah penggunaan nominee atau pinjam
nama untuk memperoleh atau menguasai aset yang secara hukum tidak dapat
dimiliki secara langsung oleh investor asing.

 

CONTOH SEDERHANANYA ADALAH:

INVESTOR ASING MENYEDIAKAN UANG → ASET DIDAFTARKAN ATAS NAMA WNI →
DIBUAT PERJANJIAN RAHASIA BAHWA ASET SEBENARNYA MILIK INVESTOR ASING.

 

Struktur
seperti ini memiliki risiko hukum yang sangat besar.

Investor harus
memahami bahwa:

Nama yang
tercantum secara formal dalam suatu hak atau dokumen tidak selalu dapat
“dikalahkan” hanya dengan perjanjian privat yang dibuat di belakangnya.

Karena
itu, struktur investasi harus dirancang sejak awal dengan cara yang legal,
transparan, dan dapat dipertanggungjawabkan.

1.11. PERJANJIAN INVESTASI

 

Setiap
investasi harus didukung oleh dokumentasi hukum yang jelas. Tergantung jenis
investasinya, dokumen dapat meliputi:

1.      
Shareholders Agreement

2.      
Joint Venture Agreement

3.      
Investment Agreement

4.      
Loan Agreement

5.      
Lease Agreement

6.      
Sale and Purchase Agreement

7.      
PPJB

8.      
Perjanjian Kerja Sama

9.      
Management Agreement

10.   
Employment Agreement

11.   
Power of Attorney

12.   
serta dokumen pendukung lainnya.

 

Investor harus menghindari kesalahan umum:

“Saya
percaya kepada orang tersebut sehingga tidak membutuhkan kontrak yang kuat.”

Dalam investasi profesional, kontrak bukan tanda
ketidakpercayaan.

Kontrak adalah instrumen untuk:

mencegah
kesalahpahaman, menentukan hak dan kewajiban, serta memberikan mekanisme
penyelesaian apabila terjadi masalah.

 

1.12. PAJAK

 

Investor juga
harus memperhitungkan aspek perpajakan sejak awal.

Investasi dapat
menimbulkan kewajiban perpajakan yang berbeda tergantung pada:

1.      
bentuk usaha;

2.      
jenis transaksi;

3.      
jenis pendapatan;

4.      
kepemilikan aset;

5.      
kegiatan usaha;

6.      
tenaga kerja;

7.      
transaksi dengan pihak asing;